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樓上漏水不處理，先把每次漏水拍照記日期、寄存證信函，再請管委會出面協調，談不攏就到公所調解委員會，最後才走法院。法院通常會送專業鑑定，依鑑定結果判誰要修、修到什麼程度。台北有一位13樓住戶連漏三年，法院就判樓上修到不漏水，不修就要付79萬9866元修繕費，還要讓樓下的人進去施工。

下面用這個判決，把責任怎麼分、費用誰出、證據要留什麼一次整理給你。

 

 

樓上不修漏水，法院會怎麼判？

 

這個案子是樂屋網、中時新聞網2026年2月報導的台北判決。13樓住戶從樓上換屋主那年開始，連續三年漏水，天花板、牆面、地板都受損。她打電話、寄存證信函，對方都沒處理，最後只好提告。

 

 

樓上的說法有三個：

• 13樓過去30多年都沒漏過，是她自己裝修拆天花板造成的

• 整棟可能是海砂屋，混凝土剝落才是原因

• 兩邊早就調解過，他賠了6萬元，不能再告

 

法院送台北市建築師公會鑑定，結果是14樓屋頂平台長期沒維護、防水層失效，雨水一路滲到13樓，跟裝修、海砂屋都沒有直接關係。鑑定報告連修法都寫好了：屋頂平台重做防水、牆面地板修復，總共79萬9866元。

法院判樓上照鑑定報告的方法修到不漏水；不修的話，要付79萬9866元讓樓下自己找人修，而且要容忍施工人員進他家。她另外要的住宿費、房價減損、精神慰撫金，因為證據不夠全部被駁回。

 

 

 

調解過、賠過錢，還能再告嗎？

 

可以，要看調解書寫的範圍。這個案子的調解只處理2021年那一次漏水的損害，2022年之後繼續漏是另一件事，所以照樣可以告。

簽調解書之前，請看清楚寫的是這次損害，還是包含之後怎麼修、修到什麼程度。如果漏水原因沒有排除，只寫賠一筆錢，之後再漏還是得重來一次。

 

 

樓上不讓進去修，可以怎麼辦？

 

依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款，住戶因為維護、修繕自己的專有部分或設置管線，必須進入別戶時，對方不得拒絕。同條第2項也規定，進入時要選損害最少的地方跟方法，造成損害要修復或補償。

 

 

實際上可以這樣一步一步來：

1. 用文字說明為什麼一定要進去，例如水痕位置剛好在對方浴室正下方

2. 對方不開門，請管委會出面協調

3. 談不攏，到公所調解委員會聲請調解

4. 還是不行，再走法院；法院通常會送鑑定，不配合的那一方很可能吃虧

千萬不要自己硬闖，硬闖可能反過來讓你吃上官司。

 

 

漏水修繕費用誰出？

 

要看漏的是哪一段。公寓大廈管理條例把費用分成三種情況：

 

 

 

所以吵誰出錢之前，先確定水從哪裡來。這也是為什麼雙方各說各話的時候，專業鑑定比吵架有用。

 

 

自己可以先怎麼初步判斷？

 

先把家裡的水龍頭全部關掉，看水表指針還有沒有在轉。指針還在轉，可能是給水管有地方在漏；不轉，就要往排水管、防水層、外牆這些方向找。

這只是初步判斷。漏水常常不在水痕正上方，水會沿著樓板、管線跑一段才滲出來，要確定位置還是要請師傅用儀器、試水交叉比對。

 

 

等待處理的這段時間，證據要怎麼留？

 

這位13樓住戶能贏，靠的是每次漏水都有紀錄、有寄存證信函，最後送鑑定。照這個順序留證據：

• 每次漏水都拍照、錄影，畫面要看得出位置，另外記下日期

• 跟樓上、管委會的溝通盡量用文字，LINE、簡訊都可以

• 對方一直不處理，寄存證信函，寫清楚漏水位置跟希望處理的期限

• 自己花的修繕、清潔費用留收據

 

另外，請款要有憑據。這個案子的住宿費、精神慰撫金就是因為證據不夠被駁回。

 

 

等待處理的這段時間，家裡可以先怎麼防護？

 

樓上漏水從溝通、調解到鑑定，常常要拖上一段時間。這段時間可以先做幾件事，減少損失：

• 漏水位置下方的家具、電器先移開，地板鋪防水布或放水桶接水

• 水痕靠近燈具、插座、開關時，先關掉那一區的電源，請水電師傅檢查

• 天花板有明顯下垂、鼓起，人先不要站在下面，盡快請專業的人看

• 受潮的木作、櫃子拍照記錄後再清理，之後請求賠償時可以當證據

 

這些臨時處理不會影響之後的鑑定，但記得處理前先拍照，保留漏水當下的樣子。

 

 

寄存證信函給樓上，要寫哪些內容？

 

寄存證信函，是為了留下哪天通知了對方什麼事的紀錄。內容寫清楚、口氣平實就好，可以包含：

1. 你的房屋地址、對方的房屋地址

2. 漏水的位置，例如主臥天花板、浴室天花板靠牆角處

3. 第一次發現的日期，以及之後每次漏水的日期

4. 已經用什麼方式通知過對方，例如哪天傳訊息、哪天請管委會轉達

5. 希望對方在什麼期限前回覆，或安排時間讓師傅進去查看

 

照片可以另外整理成附件，存證信函本文寫事實就好。寫好之後到郵局寄出，一份自己留存。

 

 

遇到樓上漏水，先記這4件事

 

 

1. 每次漏水都拍照、記日期，必要時寄存證信函

2. 簽調解前看清楚範圍，只處理這次，還是有約定之後

3. 雙方各說各話，請專業鑑定比吵半天有用

4. 先關水看水表，判斷是不是給水管漏

 

 

常見問題

 

樓上漏水，樓下可以要求賠償嗎？

 

可以。漏水原因確定是樓上專有部分或樓上造成的，樓下可以請求修復，也可以請求修繕費。其他損失例如住宿費，要有單據證明。

 

 

漏水鑑定找誰做？

 

雙方同意時，法院常送建築師公會、土木技師公會等專業單位鑑定。這個案子就是送台北市建築師公會。鑑定費先由誰付，要看法院怎麼裁定。

 

 

管委會可以幫忙處理樓上漏水嗎？

 

如果漏的是公共管線、屋頂這些共用部分，本來就由管委會處理；專有部分之間的漏水，管委會可以出面協調，但不能強迫住戶開門，最後要靠調解或法院。

 

 

調解委員會要去哪裡申請？

 

到房屋所在地的區公所或鄉鎮市公所調解委員會聲請。高雄的話，就到房子所在的區公所。

 

 

樓上漏水，可以直接找人到樓上修嗎？

 

不行，進入別人家一定要對方同意，或經法院判決。這個案子法院判樓上要容忍施工人員進入，樓下才有權進去施工。

 

 

 

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