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租屋壁癌責任誰負？住了幾年沒講，法院判房東房客各負一半/租屋壁癌責任/高雄壁癌處理/三民區壁癌處理
租屋遇到壁癌，修繕原則上是房東的責任，民法第429條寫得很清楚，除非合約另有約定。但房客發現要修的地方，要通知房東；沒有通知，讓壁癌、漏水越來越嚴重，擴大的那部分就可能要賠。高雄就有一個案子，房客住了好幾年都沒講，房東被里長通知過也沒處理，法院判雙方各負一半。
這篇用這個判決，把房東、房客各自的責任、押金怎麼扣、證據怎麼留整理清楚。
房客沒通知房東，壁癌要賠嗎？
可能要。這是臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第110號判決。
一間公司從2009年起租了一整棟4層樓，給外派員工當宿舍，一租就是9年。這段期間頂樓漏水、牆面壁癌一直都在，但沒有通知房東。租約到期點交完，房東回頭要他們賠。
法院認為，員工長期住在那裡卻沒通知房東修，讓損害擴大，依民法第437條第2項要負賠償責任。可是房東之前就被里長通知過，自己也一直沒處理，算是與有過失。最後依民法第217條，雙方各負50%，這一項准許房東請求14萬6350元。
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角色 |
法院怎麼看 |
依據 |
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房客（公司） |
長期沒通知，讓損害擴大 |
民法第437條第2項 |
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房東 |
被里長通知過也沒處理 |
民法第217條（與有過失） |
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結果 |
雙方各負一半 |
准許14萬6350元 |
租屋壁癌，房東一定要修嗎？
原則上要。民法第429條第1項規定：
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
漏水、壁癌、管線老舊這類問題，只要不是房客用壞的，原則上由房東處理。租約如果另外寫了修繕由房客負責，就要看約定內容；簽約前先看清楚這一條。
房東不修，房客可以怎麼做？
依民法第430條，房客可以定一個相當期限，催告房東修繕；房東在期限內不修，房客可以終止租約，或自己找人修，再請房東償還費用，或從租金扣除。
要走這條路，記得幾件事：
1. 催告要用文字，寫清楚哪裡要修、期限到哪天
2. 期限要合理，壁癌這類要施工的項目，判決整理網站建議給15到30天比較穩
3. 自己修的範圍只限解決問題必要的部分，順便重新裝潢不能算進去
4. 留下估價單、收據、修繕前後照片
壁癌嚴重到長黴、影響健康，民法第424條另外規定，房客就算簽約時已經知道有這個瑕疵，仍然可以終止租約。
退租時，房東可以從押金扣壁癌嗎？
要看壁癌是怎麼來的。原本就有的壁癌、正常住會有的耗損，原則上不能從押金扣。
但如果是房客沒通知讓壁癌擴大，就可能被扣。高雄地院113年度雄小字第1827號判決，房客住了6年退租，法院准房東從押金扣壁癌粉刷費5000元，理由是房客沒有及早通知修繕，讓壁癌擴大。
所以入住點交那天，把既有的壁癌、水痕拍下來，退租時會差很多。
壁癌為什麼刷了油漆還會再冒出來？
壁癌是牆裡的水分把水泥中的鹽類帶到表面，水分蒸發後留下白色結晶，油漆就跟著膨起、剝落。水的來源沒有處理，只在表面刷油漆，過一陣子白粉通常又會冒出來。
常見的水源大概有幾種：
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外牆或屋頂滲水
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給水、排水管線漏水
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隔壁或樓上的浴室、廚房滲過來
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室內濕氣重、通風不好
要確定是哪一種，要現場看過、搭配儀器檢測才準。站內另一篇〈簡單4步驟壁癌處理〉有整理處理流程，可以一起看。
壁癌在鄰居那一面，牆面可以先動嗎？
先不要。PTT上有一位網友買房9個月，衣櫃後面冒壁癌，牆的另一邊是鄰居浴室。鄰居覺得她無理取鬧直接封鎖，她只好聲請調解。底下有網友提醒，水源確定之前，自己這邊的牆先不要施工，免得對方反過來說是你施工造成的。
發現壁癌，通知房東的訊息要怎麼寫？
訊息不用長，但要讓人一看就知道哪裡、什麼時候、希望怎麼處理。可以照這個順序寫：
1. 租屋地址跟房間位置，例如次臥靠窗那面牆
2. 什麼時候發現，現在的範圍大概多大
3. 附上照片，最好有一張遠景、一張近拍
4. 請房東在某個日期前回覆，或約時間來看
傳完之後，對話記得保留，不要收回訊息。房東用電話回覆的話，講完可以再傳一則文字，把剛剛講好的內容寫下來。
如果你是房東，接到通知後該怎麼做？
民法第429條第2項規定，出租人為了保存租賃物所做的必要行為，承租人不得拒絕。所以房東接到通知，可以跟房客約時間進去查看、修繕。
建議這樣處理：
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盡快約時間到現場看，先確認水從哪裡來
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查看跟修繕的過程拍照，跟房客的溝通用文字留紀錄
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水源來自隔壁或樓上時，再跟對方或管委會協調
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修好後跟房客確認狀況，之後再出現也請房客馬上通知
這個判決裡房東也被判有過失，原因就是被里長通知後沒處理。接到通知就處理，對房東自己也是保障。
遇到租屋壁癌，先記這4件事
1. 看到壁癌或水痕，先拍照記日期
2. 用LINE或簡訊，文字通知房東
3. 入住點交時，把既有壁癌拍下來
4. 水從哪來還沒確定前，牆面先別動工
常見問題
房東不修壁癌，可以直接不付房租嗎？
風險很高。比較穩的做法是依民法第430條先定期限催告，房東不修再自己修、從租金扣除，或終止租約。直接拒付租金可能被告欠租。
壁癌算自然耗損嗎？
原本就有的壁癌，或不是房客造成的漏水所引起的，原則上不能算到房客頭上。房客沒通知讓它擴大，就可能要負責擴大的部分。
壁癌會影響健康嗎？
壁癌常伴隨潮濕跟黴菌。嚴重到危及安全或健康時，民法第424條讓房客可以終止租約。身體不舒服請看醫師。
租約寫修繕由房客負責，有效嗎？
民法第429條允許契約另外約定，所以要看租約實際怎麼寫、範圍多大。不確定的話，可以帶租約諮詢律師或法律扶助基金會。
房客自己修壁癌，費用可以從租金扣嗎？
要先依民法第430條定期限催告房東修，房東沒修才可以自己修，再請房東償還或從租金扣除，而且只限必要的費用。
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