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毅築建築師事務所-裝修送審,台中裝修送審,裝修審查,台中裝修審查
撇步分享文章
Q46台中「免辦變更使用」是不是不用跟政府申請了！？
台中「免辦變更使用」不是什麼都不用辦理！?
申請流程與無障礙陷阱一次看懂
準備在台中開設診所、補習班、店舖、運動空間或其他營業場所，
建築師評估後告訴你：「這個案件可以走免辦變更使用。」
很多業主第一個反應是：「所以不用辦變更使用了？」
這句話只對了一半。
臺中市確實訂有《臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法》，
讓符合一定規模及條件的建築物，不必走一般完整的「變更使用執照」程序。
但是對於依法仍須提出申請的案件而言，所謂「免辦」並不是什麼都不用辦，而是：
透過「申請核准免辦理變更使用執照」的程序，取代一般「變更使用執照」程序。
這個觀念，是業主在找場地、簽租約以前最需要先弄清楚的事情。
臺中市現行辦法明定，符合附表一的使用類組變更，可以申請免辦理變更使用執照；
涉及主要構造、防火區劃、防火避難設施或其他與原核定使用不合的變更，
符合附表二規定時，也可能適用免辦程序。
「免辦」仍然有一套正式的送審程序
從臺中市目前使用的 **E1-1「一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照申請書」**
就可以看出來，這不是單純寫一張申請書就完成。
第一階段圖說審查，目前書表列出的文件包括：
使用執照、原竣工圖、現況照片、建物謄本、建物測量成果圖、土地使用分區證明、
土地使用分區管制資料、無妨礙公共安全逃生切結書、建築師及相關專業技師簽證，
以及視案件需要檢附的設計圖說、結構計算、防火區劃及結構安全資料等。
臺中市政府服務e櫃檯目前也將這些項目列為申請免辦理變更使用執照的應備文件。
所以業主應該這樣理解：「免辦變更使用執照」是簡化的法定申請路徑，不是完全沒有建築管理程序。
免辦變更使用，也不是「法規全部免檢討」
這一點非常重要。
臺中市目前使用的 E1-3「建築師簽證表」，仍要求建築師就建築物使用、權利文件、公寓大廈共用部分、
主要構造、防火區劃、防火避難設施、停車空間、分戶牆、外牆、防空避難設備以及無障礙設施等項目進行簽證。
也就是說，案件雖然符合「免辦理變更使用執照」資格，仍然不是：「類組符合免辦 → 其他都不用看。」
而是：先確認案件符合免辦條件，再依免辦程序確認相關建築法規及簽證事項是否符合。
其中有一個項目，我們認為業主在租賃場地之前尤其應該先確認：無障礙設施
最容易踩到的問題：無障礙不是「免辦變更使用」就一起免掉
臺中市目前的 E1-3 建築師簽證表，把無障礙設施單獨列成第11項，
而且依建築物取得建造執照的時間與變更後是否屬公共建築物，有不同處理方式
一、102年1月1日以後申請建造執照的建築物
臺中市E1-3表格明確要求：
應符合《建築技術規則》建築設計施工編第十章「無障礙建築物」規定。
而且表格直接註明：不得依《身心障礙者權益保障法》第57條提具替代改善計畫。
換句話說，如果找到的是較新的建築物，不能因為：「我的案件只是免辦變更使用。」
就認為原本不符合的高差、入口、通路或其他無障礙條件，可以自動忽略。
二、101年12月31日以前申請建造執照，變更為公共建築物
這類案件更需要特別注意。
臺中市E1-3規定，如果是101年12月31日以前申請建造執照的建築物，
現在變更成公共建築物，仍須進行無障礙檢討。
原則上，相關設置項目須依現行無障礙設施設計規範檢討；
如果因為建築物構造、設備、自然環境、古蹟等特殊條件，實際改善確有困難，
才可能依相關規定辦理替代改善計畫。
內政部現行制度也設有「既有公共建築物無障礙設施替代改善計畫」機制，由主管建築機關依個案條件審查。
為什麼無障礙特別容易成為「場地陷阱」？
因為其他很多問題，在看圖、現勘後可能還有調整空間。
無障礙條件卻常常與建築物原本的先天條件直接相關。
例如：
一樓入口與騎樓、道路之間有高差，既有樓梯位置難以調整，
通路寬度不足，既有廁所空間太小，或建築物垂直動線本身無法配合。
這些情況通常不是增加幾片輕隔間、修改裝潢就能解決。
而且最麻煩的狀況往往發生在：店面看起來很好、租金也談好了，
裝修設計也開始了，最後送「免辦變更使用」時才發現，無障礙條件無法照原本想像處理。
此時可能面臨的就不只是修改圖面，而是必須重新研究坡道、入口、廁所、昇降設備或替代改善的可能性。
嚴重時甚至會直接影響：這個場地到底適不適合做原本規劃的用途。
所以「符合免辦變更使用」還不代表這個場地一定能用
這是業主最容易誤會的一點。
建築師初步確認：「這個用途、面積、樓層符合臺中市免辦變更使用規定。」
這只是第一關。
下一個問題應該是：「那這棟建築物在免辦程序中，需要檢討的條件是否也做得到？」
尤其如果預定用途涉及公共建築物，無障礙條件建議在簽租約以前就先確認。
而不是先租下來，再處理。
「免辦」與一般變更使用，業主可以這樣理解
| 免辦理變更使用執照 | 一般變更使用執照 | |
|---|---|---|
| 性質 | 符合一定規模後適用的簡化程序 | 一般變更使用程序 |
| 是否完全不用申請 | 不一定；部分案件仍須申請核准免辦 | 須申請 |
| 是否完全不用法規檢討 | 不是 | 不是 |
| 是否需建築師簽證 | 依案件及申請程序辦理 | 依規定辦理 |
| 無障礙是否可以忽略 | 不可以 | 不可以 |
| 最重要的前期工作 | 確認「符合免辦」之外，還要確認實際建築條件 | 確認變更使用可行性 |
因此，「免辦理變更使用執照」真正的優勢是：
符合臺中市規定的案件，可以改採較簡化的法定程序，不必走完整的一般變更使用執照程序。
但不要把「程序簡化」誤認為「法規免除」。
臺中市自治規則也明定，依本辦法核准免辦理變更使用執照後，仍應依建築物室內裝修管理辦法等其他相關規定辦理。
建築師建議：租場地前，先做「免辦可行性」確認
如果準備在台中開設診所、補習班、店舖、運動空間或其他營業場所，在正式簽約前，建議先提供建築師：
地址、樓層、預計使用用途、使用面積、使用執照及原核准圖說。
第一階段先確認：
是否符合臺中市一定規模以下免辦變更使用的條件。
第二階段則確認：
即使符合免辦，建築物本身是否仍有無障礙或其他申請上的障礙。
尤其是既有老建築，與很102年後建築物都要注意！
FAQ｜業主最常問
Q1：免辦變更使用，就是不用申請變更使用嗎？
對於臺中市規定仍須提出申請的案件，不是「什麼都不用辦」，
而是改為申請**「核准免辦理變更使用執照」**，以免辦程序取代一般變更使用執照程序。
另有部分附表規定案件本身得免提出申請(逕行使用)，仍須依個案判斷。
Q2：既然免辦變更使用，法規是不是就不用檢討？
不是。臺中市E1-3建築師簽證表仍設有多項簽證內容，其中包含無障礙設施。
Q3：老房子是不是無障礙就不用做？
不是。尤其既有建築物變更為公共建築物時，仍可能需要辦理無障礙檢討；
是否可採替代改善，必須依建築物年代、條件及相關規定判斷。
Q4：什麼時候最適合找建築師確認？
租約簽訂以前。
因為如果問題出在建築物本身的入口、高差、垂直動線或其他難以改善的條件，
等裝修設計完成以後才確認，處理成本通常會高很多。
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撰文：洪紹瑋(HungShaoWei) 主持建築師
全國建築師公會 國際事務委員會 顧問
台中市建築師公會 海外交流委員會 副主委 / 資訊委員會 委員
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毅築建築師事務所(47560860)
譯筑室內裝修有限公司(54882016)
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