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毅築建築師事務所-裝修送審,台中裝修送審,裝修審查,台中裝修審查

核心重點速覽

依據《建築法》第 77 條之 2 及行政法「狀態責任」原則，建築物違法室裝的改善義務隨物權移轉，

主管機關得直接向現任所有權人裁處 6 至 30 萬元罰鍰並限期改善。若成屋買賣發現前手擅自變更分間牆（如兩房改三房），

現任屋主應儘速調閱原始使照竣工圖，委託合法開業建築師評估補辦室內裝修許可或恢復原狀，切勿消極面對以免遭連續處罰。

一、收到建管處勒令改善或開罰公文？先釐清行政法上的「狀態責任」

收到直轄市或縣市政府主管建築機關（如建管處、都發局）的陳述意見書或裁處書時，

許多屋主的第一反應是：「這道牆是前手屋主改的，我交屋後完全沒動，為什麼要罰我？」

在公法領域中，行政責任分為「行為責任」與「狀態責任」。當前屋主未經許可敲除或增建分間牆時，

其屬於違反行政法上義務的「行為人」（行為責任）；然而，依據《建築法》第 77 條第 1 項規定，

建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。因此，當違法空間狀態持續存在時，

現任所有權人即負有排除違法狀態的「狀態責任」。

建築師實務提醒

「在行政機關眼中，公法處分對準的是『標的物當下的合法性與安全狀態』。

即使你能拿出舊合約證明是前屋主改的，也無法對抗建管機關對現任所有權人的行政處分；

若因前手隱匿裝修而受罰，現任屋主僅能循民法瑕疵擔保途徑向出賣人求償，無法免除自身的公法改善責任。」

 

二、擅自增減格局違反哪些法規？罰則與改善期限一覽

住宅內部格局變更（如兩房隔成三房），在法規上屬於「變更固定分間牆」與「增加居室」，屬於法定室內裝修行為。

依據《建築物室內裝修管理辦法》第 3 條規定，除壁紙、窗簾、家具等動產更換外，

凡涉及天花板裝修、內部牆面裝修、高度超過 1.2 公尺固定隔屏或分間牆之變更，

均屬室內裝修範疇。若該建築物屬於供公眾使用建築物（或經內政部指定之集合住宅，如 6 層樓以上集合住宅），

依法均須於施工前申請室內裝修審查許可。

三、收到違規檢舉後的標準處理 SOP：建築師教你三步止血

當鄰居檢舉、稽查人員已到場勘查拍照存證時，消極逃避只會導致罰鍰按次累計。

現任屋主應依循以下三步驟迅速因應：

步驟一：調閱竣工圖說 ────> 步驟二：現況比對與可行性評估 ────> 步驟三：委託建築師送件或復原

步驟 1：申請使用執照原始竣工圖（建物的身分證）

所有權人應攜帶身分證件與建物所有權狀，前往當地主管機關（如直轄市都發局、建管處建管檔案室）

調閱並申請該戶的原始核准使用執照竣工圖說（包含平面圖、結構圖、配管圖）。

該圖說為判定室內是否擅自變更的唯一法定基準。

步驟 2：委請專業建築師進行現場會勘評估

取得竣工圖後，由具備室內裝修審查資格的建築師進行現場勘查，核心檢核項目包括：

1. 分間牆材料與承重結構：增設之隔間牆是否使用耐燃一級或不燃材料？是否擅自於承重牆、剪力牆開洞？

2. 避難走廊淨寬：室內走廊淨寬度是否符合住宅單側居室標準（通常應達 90 公分以上）？

3. 綠建材檢討：使用率是否大於60%？ 符合健康的環境?

步驟 3：採取補辦審查或拆除復原策略

• 符合安全標準者：由建築師繪製現況現勘圖、檢討防火避難，向地方主管建築機關或審查機構

（如各直轄市建築師公會）申請補辦室內裝修審查許可，結案後領取室內裝修合格證明。

• 無法合法化者：若新增隔間嚴重影響採光通風、阻礙逃生避難或破壞承重剪力結構，

則應於主管機關限期內由合格室內裝修施工廠商進場拆除、恢復原狀，並檢附施工前後照片辦理結案銷案。

四、建築師執業觀點：資產繼受的雙面性與買賣預防

從法律與物權本質來看，買賣成屋時，買受人繼受的是標的物的「全部法律地位」。

建築師核心觀點

「不動產交易中，權利與負擔是不可分割的一體兩面。當你買進一棟房屋，

若日後因都更劃定、容積獎勵或地價上漲而獲利，這份增值毋庸分給前手；

相對地，房屋過往累積的公法負擔、違規狀態與老化風險，也同樣由現任所有權人承擔。

這正是成屋交易必須落實『調查』的原因。」

為避免買房後承接前人的違規負擔，建議民眾在成屋過戶前落實兩項預防措施：

1. 簽約前調閱竣工圖對照現況：在看屋或驗屋階段，要求房仲或出賣人提供使用執照平面圖，

比對現場隔間、衛浴數量是否與圖說相符。

1. 於買賣契約載明瑕疵求償條款：明確約定「出賣人保證現況無未經許可之室內裝修或違章構造，

若交屋後因交屋前之違規遭主管機關裁罰或限期拆除，出賣人應負擔全額改善費用與民事損害賠償責任」。

五、常見痛點 Q&A

Q1：我能以「違規為前屋主所為」為由，向主管機關提出行政訴願免罰嗎？

無法免除狀態責任。

依司法實務（如最高行政法院歷年判決見解），《建築法》第 77 條第 1 項對建物所有權人課予維持建築物合法使用之對物義務。

行政機關針對違法狀態命現任所有權人改善或裁處，旨在除去危害公共安全之狀態。

現任屋主即使主觀上無違規故意或過失，客觀上仍具有排除該狀態之法律地位；提出訴願通常難以撤銷改善處分。

Q2：補辦室內裝修審查與被連續開罰，在成本與風險上有何差別？

補辦室裝是單次確定成本，遭檢舉開罰則是無底洞。

若經建管處列管違規，每次開罰金額為 6 萬至 30 萬元不等，且行政機關依法得按次連續處罰，

直至改善為止；逾期未改善更可能面臨強制拆除或斷水斷電處分。

相較之下，委託建築師辦理現況檢討與補辦室裝程序，屬於一次性專業規費與審查成本，

並能徹底解除公法列管，保障居住安全與日後產權轉手順暢。

Q3：老舊公寓改隔間是否每一種都要申請室裝許可？

視樓層數與裝修行為而定。

依內政部現行規定，供公眾使用建築物以及「6 層樓以上之集合住宅」均屬室內裝修列管範圍；

若是 5 層樓以下無電梯公寓，原則上非屬供公眾使用建築物，但若涉及增設 2 間以上浴室或廁所、

或增設 2 間以上居室造成隔間變更（即常見之改套房、多房出租），

依各直轄市地方自治法規（如雙北、台中等規定），亦全面納入必須申請室內裝修審查許可之列。

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撰文：洪紹瑋(HungShaoWei) 主持建築師
全國建築師公會 國際事務委員會 顧問
台中市建築師公會 海外交流委員會 副主委 / 資訊委員會 委員

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