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公設比為什麼越來越高?背後的關鍵原因是…?-台北老屋翻修/三重老屋翻修
2022-04-08
公設的定義
依據內政部營建署解釋,公寓大廈的公共設施即指其共用部分。
建物登記謄本中建物面積坪數包括三部分 (1)主建物 (2)附屬建物 (3)共有部分,其中共有部分指的就是一般所謂的公共設施。
主要針對建物全體區分所有權人 (全體住戶) 有共同使用的部分,一起分擔持有。
因此在權狀和謄本登記上不會額外切割給個人,則是以持有幾萬分之幾作登記。
公設一般可分成「大公」及「小公」
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大公:供全體住戶共同使用、共同分擔的設施,如管理員室、大廳、機電房、空調室、逃生梯、地下避難室、健身房等。
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小公:供該層樓的特定住戶使用且共同分擔的空間,如當層的走道、樓梯間、電梯間等。
公設比計算公式
依據內政部營建署解釋:「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」。
由於目前停車格在建築產權登記形式上,可以「公設」的形式進行登記或「單一主建物」登記。
故如果共有部分包含的車位屬於私人所有,公式中的共有部分需扣除車位面積。
簡單來說,一般公設比之計算為「共有部分(扣除車位面積)/〔主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)〕=公設比」
公設比越來越高的原因
現處於房價居高不下的年代,看房買房時公設比也是大家著重點考量的數字,接著我們來探討背後可能的原因吧。
自2018年法規修正後的建案,雨遮全面改為不計坪不計價,雨遮原本是屬於室內空間,在不計坪之後導致公設比被拉升。
* 雨遮是指自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分範圍內的構造物,過去原是可登記的附屬建物之一。
從2005年開始,建築法規定8樓以上的建築,須配有2支逃生梯,11樓以上則須有排煙室,
所以自此後的新大樓,公設比都會比過去的建築物多3%,甚至更多。
住宅型態逐漸改變,小坪數規劃的建案在市場上成為主流,
通常一層的戶數會增加,梯廳空間加大,造成公設比變高。
以往是住宅區蓋住宅,商業區蓋商辦,但是現在有很多住商混合的建案,因而產生一般事務所會發生的問題,
例如當層公用空間必須加設男、女廁和茶水間等,公設比相對會比較高。
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