買賣房子不找仲介可以嗎？領航代書觀點：自售房屋絕對不能忽略的 6 大關鍵環節

為了省下數十萬的仲介服務費，許多人選擇「屋主自售」或「私下成交」。

雖然省錢，但房產交易涉及龐大金額與複雜法規，一旦疏忽，風險與損失可能遠超過仲介費。

強烈建議委請專業的地政士（代書）辦理買賣簽約及過戶流程。

我是領航地政吳偉傑代書，讓我將流程化繁為簡，向您介紹自己買賣房子時，需要注意的六大關鍵！

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一、 契約簽訂前：產權與稅費的徹底調查

在正式簽約前，這是買方和賣方最容易出錯，也最關鍵的「功課」。

1. 產權調查（買方必看）

務必透過代書調閱最新謄本，確認以下事項：

• 確認所有權人： 賣方是否為所有權人本人，建物面積、使用分區是否與廣告相符。
• 限制登記確認： 檢查謄本上是否有「限制登記」（如假扣押、預告登記等）。若有，應請賣方塗銷後再交易。
• 抵押權狀況： 留意賣方貸款的銀行抵押設定金額及是否有私人設定，這影響後續價金清償流程。

2. 重大瑕疵調查（買方必看）

• 不動產現況說明書：： 簽約時會請賣方根據房屋現況記載於合約內，清楚告知各項基本狀況及注意事項。
• 房屋瑕疵： 檢查有無漏水（壁癌）、輻射鋼筋、海砂屋、或是否為凶宅等資訊。
• 違建問題：： 釐清是否有未保存登記的違章建築。若買賣標的包含違建，買方僅取得「事實上處分權」，須了解可能面臨的拆除風險。

3. 稅費估算與分算（買賣雙方）

買賣雙方應清楚知道各自需負擔的稅費項目，並在契約中約定負擔比例。

稅費分算基準：

地價稅、房屋稅、水電瓦斯、管理費等，應以「交屋日」為基準，按日數比例分算，並詳列於《稅費分算表》中。

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二、 簽約與價金履保：確保交易安全

買賣最大的風險在於「錢」與「權狀」的交付。

1. 契約主體確認

• 核對身分： 簽約時，務必由所有權人本人親自出席，並核對身分證及土地、建物權狀正本。
• 代理人簽約： 需檢視具備本人印鑑證明的授權書（授權內容需明確載明各項權利），並確認印鑑相符。
• 契約詳載： 價格、坪數、付款方式（分期比例）、交屋時間、房屋現狀設備等，需一一詳載。

2. 應採用專業、結構嚴謹的買賣契約書

絕對不要使用來源不明或內容簡陋的契約書。 即使自行買賣，也應委託專業代書製作契約與辦理買賣過戶流程，以免權利義務約定不清。

• 特約事項增修： 根據房屋現況（例如：違建、現況點交）、雙方協議的稅費分攤、交屋條件、以及價金履約保證等，在契約中加入特約事項。

3. 採用「履約保證」制度（最重要）

這是自行買賣最重要的安全措施。透過銀行或建經公司擔任公正第三方，將買方款項存入「履保專戶」，由代書控管撥款流程。

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三、 專業代書（地政士）的不可替代性

許多人以為代書只是跑跑流程，事實上，代書在自行買賣中是保障雙方權益的核心。

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總結與建議

雖然選擇自售可以省下仲介費，但您必須用專業謹慎來取代仲介的服務。請務必記得：

1. 自行買賣，風險自負。 所有文件與流程都必須親力親為，仔細檢查。
2. 專業服務不能省。 務必委託專業且具有經驗的代書，辦理簽約、產權移轉及履約保證。
3. 時間就是金錢。 買賣雙方應在約定期限內完成所有權移轉登記，以確保您的產權受到法律保障。

房產交易複雜，如果您打算自售房屋或自行買賣，為了確保交易安全，領航地政代書能協助您審閱私契並辦理履約保證，費用遠低於仲介費，但安全係數不打折。

歡迎聯繫專業的領航地政代書，由我們為您的安全交易保駕護航